Mutui banche
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Quindi, se state cercando un mutuo, è molto importante capire come individuare i
mutui più convenienti, che documentazione consegnare nella banca prescelta in modo da velocizzare la lavorazione della
pratica di mutuo, che criteri usano le banche quando decidono se erogare un mutuo,
quali sono i passaggi amministrativi e tecnici da affrontare dopo che il mutuo è stato approvato dalla banca per poter arrivare alla effettiva erogazione.
Infine, una volta che il mutuo è stato erogato, è utile sapere come funzione la sua eventuale estinzione (estinzione del mutuo totale oppure
estinzione parziale)
e come si può procedere alla cancellazione dell'ipoteca sul bene immobile.
I tipi di mutui proposti dalle banche
La gamma di mutui esistente in Italia è decisamente ampia, per durata, importi finanziabili, meccanismi di calcolo degli interessi. Una prima distinzione va fatta in base allo
stato abitativo del bene immobile su cui sarà iscritta l'ipoteca. Se l'ipoteca sarà iscritta su un immobile già ultimato ed abitabile allora si avrà un
mutuo fondiario, mentre se
l'ipoteca viene iscritta su un terreno edificabile e su un immobile in costruzione si avrà, durante la fase di costruzione, un
mutuo edilizio che, a costruzione ultimata e ad
abitabilità ottenuta, verrà trasformato in un
mutuo fondiario.
Relativamente al tipo di immobile oggetto di ipoteca, si può distinguere tra
mutui prima casa (cioè i mutui nei quali l'ipoteca è iscritta sulla prima casa, cioè sull'unico immobile
posseduto nel Comune e in cui si ha la residenza), tra mutui residenziali (quindi su abitazioni civili che non siano prima casa) e mutui su immobili strumentali (come i mutui su
uffici e i mutui su capannoni industriali).
Relativamente alla finalità del denaro erogato con il mutuo, si possono avere mutui per acquisto dell'immobile (ad esempio
mutui per acquisto della prima casa, mutui per l'acquisto della
seconda casa, ecc) oppure mutui per la ristrutturazione (ad esempio mutui per la ristrutturazione della prima casa) e mutui di liquidità (finalità non specificata o molteplici
finalità) e mutui di consolidamento (nei mutui di consolidamento la somma erogata serve ad estinguere una serie di altri debiti, spesso perchè la somma delle singole rate non è
più sopportabile).
Se si guarda alla durata, ormai esistono mutui con durata inclusa tra 10 e 50 anni. Se si guarda la tipo di conteggio degli interessi passivi, si trovano i
classici mutui a tasso fisso e
mutui a tasso variabile. Nel tempo, sono nate formule intermedie di mutuo, per cercare d andare incontro alle esigenze dei clienti. Prima sono nati i
mutui a tasso misto, poi i
mutui a tasso variabile con tetto al tasso massimo applicabile, quindi
mutui a tasso variabile e rata fissa e durata variabile, poi mutui a tasso fisso e variabile con
rate crescenti nel tempo, quindi mutui che prevedono un periodo iniziale (ad esempio cinque anni) di pagamento di sole rate di interessi (quindi rate più basse). Per far fronte alle
trasformazioni sociali della nostra società sono poi nati
mutui per i lavoratori atipici (che hanno criteri erogazione più elastici e permettono di chiedere la sospensione del
pagamento delle rate per un certo periodo) e mutui per gli extracomunitari. Cominciano poi ad apparire prodotti finanziari che rispettano il Corano, per la clientela di religione
musulmana.
Infine, se si guarda all'importo erogabile, mentre per anni la banca arrivava ad
erogare fino all'80% de valore di stima dell'immobile, oggi tutte le principali banche dispongono di mutui
fino al 95% o al 100% del valore di perizia dell'immobile.
Come scegliere il mutuo
Come prima cosa dovete decidere quale tipo di calcolo degli interessi preferite. Di norma i tipi di mutuo più utilizzati sono i
mutui a tasso variabile e i
mutui a tasso fisso.
Con i mutui a tasso fisso il tasso viene concordato alla stipula del mutuo e resta invariato per tutta la durata. Quindi saprete fin da subito l'ammontare del tasso pagato per tutto il
mutuo e l'esatto importo di ogni rata del piano di ammortamento: avrete quindi la massima tranquillità. Nei
mutui a tasso variabile, che di solito presentano tassi iniziale più bassi
dei mutui a tasso fisso, il tasso applicato viene rivisto periodicamente in base alle oscillazioni del tasso di mercato preso a riferimento (che di norma è il tasso
Euribor a 6
mesi). Questo significa che in caso di rialzo dei tassi di mercato l'importo della rata cresce e nel caso di ribasso dei tassi l'importo della rata cala. E' quindi un mutuo più
rischioso di quello a tasso fisso, poichè è il debitore ad accollarsi il rischio dei cambi di tasso sul mercato (tassi che su una durata di 20 o 30 anni possono cambiare molto).
Per cercare di mantenere i vantaggi dei
mutui a tasso variabile in termini di tasso di interesse iniziale riducendo i rischi di variazione dell'importo della rata, nel tempo sono nate forme di
mutuo a tasso variabile ibride, come i
mutui a tasso variabile con cap (cioè un tasso variabile con un tetto massimo al tasso di interesse che vi verrà applicato in caso di rialzo dei
tassi) e i mutui a tasso variabile e rata costante, chiamati anche mutui affitto, nei quali un incremento dei tassi comporta un allungamento del mutuo (con l'aggiunta di nuove rate in fondo
al piano di ammortamento) invece che un incremento dell'importo delle singole rate.
Una volta capito quale mutuo di tasso di interessa e sapendo di che importo avete bisogno (importo che dipende dal costo dell'immobile meno i vostri risparmi) bisogna ragionare sulla
durata del mutuo, facendo in modo che la rata mensile non diventi eccessiva rispetto al reddito netto (una rata sostenibile è al massimo il 35% - 40% del reddito netto). Quindi accorcerete o allungherete il
mutuo fino ad ottenere la rata mensile dell'importo preferito.
Ora che sapete quanto denaro vi serve, che tipo di mutuo volete e con che durata, è il momento di ricevere le offerte delle banche della vostra zona. Raccogliete almeno quattro o cinque
preventivi (omogenei per importo, durata e tipo di tasso) e orientate la
scelta del mutuo su quello con l'ISC (Indicatore Sintetico di Costo) più basso: questo è il
mutuo più conveniente.
Richiesta di mutuo
Ora che avete individuato la banca a cui richiedere il mutuo e avete definito le caratteristiche del mutuo, si passa alla
richiesta di mutuo, cioè la domanda formale di concessione di
finanziamento che indirizzate alla banca. Di norma la richiesta di mutuo si compila direttamente presso la filiale su moduli pre stampati della banca, e include i vostri dati anagrafici e
reddituali e i dati dell'immobile. Oltre alla richiesta di mutuo la banca chiede una serie di documenti tecnici relativi all'immobile, documenti di reddito e documenti amministrativi. Può inoltre
chiedere di realizzare una perizia di parte con un tecnico di sua fiducia per avere una valutazione dell'immobile oggetto di
ipoteca.
Valutazione dell'ammissibilità del mutuo
Dopo che il cliente effettua la richiesta di mutuo e presenta tutta la documentazione necessaria la banca valuterà l'ammissibilità del mutuo, per decidere se erogare
o meno il mutuo. Per la verifica dell'ammissibilità la banca controlla l'assenza di pregiudizievoli (protesti di assegni o cambiali, fallimenti, mancati pagamenti di altri finanziamenti
in passato, pagamento in ritardo di altri prestiti), l'ammontare degli impegni in essere (rate di altri prestiti) e il peso della rata del nuovo mutuo rispetto al reddito netto dei
richiedenti (al netto di rate di altri prestiti). Al termine di questa analisi (che oggi avviene in via informatica con utilizzo di tecniche statistiche di scoring) la banca comunica al
richiedente, spesso in via informale di persona o per telefono, l'esito della valutazione della pratica. Se il mutuo risulta ammissibile inizia la lavorazione del mutuo, che porterà alla
erogazione. In caso contrario la banca declina la richiesta di finanziamento.
Va precisato che, anche se esistono alcune banche più elastiche nell'erogazione del credito, i criteri di valutazione sono simili tra i diversi istituti di credito. Quindi se la vostra
richiesta di mutuo è stata respinta da una banca a causa di motivi gravi (ad esempio siete protestati, siete cattivi pagatori in altri prestiti, avete un reddito molto basso
rispetto alla rata del mutuo in esame) è probabile che verrà respinta anche dalle altre banche a cui vi rivolgerete, poichè siete considerato troppo rischioso. Inoltre, dopo la crisi dei
mutui subprime di giugno 2007 degli
USA e la sua estensione all'Europa a partire dalla Gran Bretagna
(crisi della banca Northern Rock a settembre 2007) di sicuro oggi c'è una attenzione molto più
forte, da parte delle banche, ad evitare mutui potenzialmente rischiosi.
Lavorazione del mutuo
Una volta che la richiesta di mutuo è stata approvata, inizia la lavorazione amministrativa e contrattuale della pratica di mutuo, da parte del notaio (che effettuerà un controllo sulla regolarità
formale degli atti e sull'assenza dell'iscrizione di altre
ipoteche) e da parte della banca (che preparerà la bozza del contratto di mutuo, la invierà al notaio e fisserà l'appuntamento per la
stipula del contratto di mutuo). La durata di tale fase dipende dalla semplicità dalla pratica, dal numero di pratiche di mutuo in lavorazione presso la filiale di banca (alcune filiali erogano molti
mutui, quindi possono essere un po' "intasate" di lavoro) e dall'agenda del notaio. In media tale fase può durare da 20 a 30 giorni. Si conclude con la fissazione della data per la
stipula del mutuo.
Stipula del mutuo
E' il giorno della stipula del contratto di mutuo. Di norma avviene nei locali della banca, e partecipano il notaio, il direttore della filiale di banca e il richiedente. Occorre circa un'ora per
la stipula del mutuo. Se il mutuo è poi relativo all'acquisto di una prima casa, la tendenza è quella di convocare anche il venditore dell'immobile e stipulare in banca (uno dopo
l'atro) sia l'atto di compravendita dell'immobile che l'atto di mutuo: in questo caso occorreranno quasi due ore di tempo.
Erogazione del mutuo
L'erogazione del mutuo (cioè la messa a disposizione del denaro al richiedente) non avviene la mattina della stipula del mutuo. Infatti il notaio, dopo la stipula del mutuo, deve recarsi presso
la Conservatoria per far iscrivere l'ipoteca sull'immobile oggetto di mutuo a favore della banca erogante. Dal momento dell'iscrizione, devono passare ancora 8 giorni affinchè
l'ipoteca si consolidi, affinchè cioè diventi legalmente opponibile ad eventuali altri creditori del mutuatario da parte della banca. Poichè il notaio di norma non si reca subito in
conservatoria, tra la data di stipula e la data di erogazione del denaro passano circa 15 giorni.
Quindi il venditore, di norma, non incassa il corrispettivo della vendita dell'immobile la mattina della
stipula. Ma allora cosa accade? Di solito la mattina della
stipula di compravendita e
mutuo l'acquirente dell'immobile e futuro debitore del mutuo firma una "disposizione irrevocabile di bonifico", cioè un ordine di pagare una certa somma al venditore dell'immobile (il controvalore
dell'immobile meno gli acconti già versati) appena il
mutuo sarà erogato. Poichè la
disposizione di bonifico non è annullabile e non può essere revocata nei giorni successivi, il venditore è
tutelato. In altri casi il venditore esige il pagamento la mattina della stipula (accade quando il venditore è un ente pubblico oppure quando il venditore ha bisogno del denaro perchè, a sua volta,
deve comprare un altro immobile). Questa necessità deve essere comunicata alla banca alcuni giorni prima della stipula del mutuo, affinchè la banca possa organizzare un
prefinanziamento del mutuo, cioè un prestito
della durata di alcuni giorni (dal giorno della
stipula al giorno dell'erogazione) che venga poi estinto con l'effettiva
erogazione del mutuo.
Pagamento delle rate del mutuo
Il mutuo è stato finalmente erogato e poi stipulato. Inizia quindi il piano di ammortamento del mutuo. A scadenze periodiche (di solito a fine mese) il debitore dovrà pagare le
rate di mutuo. Il pagamento può avvenire con addebito automatico sul conto corrente (di solito la banca chiede al mutuatario di avere un conto corrente presso la filiale su cui canalizzare gli
stipendi o altri tipi di incassi) oppure con
bollettino MAV o RAV, pagabile in banca o in posta.
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