Mutuo edilizio

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E' differente dal mutuo fondiario (il mutuo classico per immobili gia' ultimati) per diversi aspetti. Come prima cosa si stima quale sara' il valore di mercato dell'immobile ultimato e libero: se ad esempio sto costruendo una villetta da 100 mq di superficie valuterò quanto varrà la villetta ultimata. Se i prezzi di mercato per le villette nuove in quella certa zona sono di 2.500 euro a metro la mia villetta ultimata varrà 2.500 x 100 = 250.000 euro.
Di tale valore la banca di norma è disposta ad erogare fino all'80%: nel nostro caso il massimo erogabile sarà di 250.000 x 80% = 200.000 euro. La cosa interessante da capire è come la banca eroga questi 200.000 euro. Mentre nei mutui fondiari l'erogazione avviene per l'intero importo all'inizio, nei mutui edilizi il denaro viene erogato solo man mano che i lavori di costruzione procedono. Quando quindi il costruttore vuole una erogazione parziale, un geometra di fiducia della banca si reca sul cantiere e stima so stato di avanzamento dei lavori. Supponiamo che si sia arrivati al 40% dei lavori complessivi per ottenere la villetta. La banca sarà disposta ad erogare il 40% dei 200.000 euro, quindi 200.000 x 40% = 80.000 euro. Il costruttore potrà utilizzare questi fondi per continuare con la costruzione. Supponiamo che dopo 6 mesi il costruttore voglia un'altra erogazione di denaro. Il geometra si recherà in cantiere e stimerà lo stato di avanzamento dei lavori. Supponiamo che i lavori siano quasi ultimati, e il geometra stimi i lavori realizzati al 90%. Quindi il massimo erogabile è 200.000 x 90% = 180.000 euro. Poichè però 80.000 euro sono già stati erogati 6 mesi fa, la banca erogherà 180.000 - 80.000 = 100.000 euro. A lavori ultimati la banca erogherà anche i rimanenti 20.000 euro, per arrivare al totale di 200.000 euro.
Altra cosa interessante è il funzionamento delle rate. Durante il periodo di costruzione di norma la banca chiede il pagamento dei soli interessi sull'erogato, senza rimborso di capitale (del resto il costruttore sta costruendo la casa e quindi i fondi servono per finanziare i lavori). Nel nostro caso quindi all'inizio si pagheranno rate di soli interessi su 80.000 euro, poi rate d isoli interessi su 180.000 euro, infine rate di soli interessi su 200.000 euro (dopo l'ultima erogazione da 20.000 euro). A lavori ultimati la casa deve ottenere l'abitabilità. A questo punto il mutuo viene trasformato in un normale mutuo fondiario (quindi con rate di capitale e interessi). Al momento della conversione da mutuo edilizio a mutuo fondiario il costruttore avrà la possibilità di scegliere la durata del mutuo fondiario e il tipo di tasso desiderato (mutuo a tasso fisso, mutuo a tasso variabile, mutuo a tasso misto, ecc).